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为何房产抵押不良资产投资走俏

发布时间:2021-01-08 01:59:37 阅读: 来源:密封胶厂家

实物类不良资产是金融机构中最常见的不良资产,实物资产多以房地产为主,房地产保值增值的特性,及具备一定的变现能力,使其成为最认可的贷款抵押物。目前,市场中的高净值人群开始关注到这类不良资产的投资价值,逐渐在增加此类资产的配置。今天房金所小编就带领大家对房产抵押不良资产投资进行一一剖析。

房产抵押不良资产投资进入有利时期

一般来说,实物资产作为抵押物的债权,抵押物的变现价值会随着市场变化。但在当前经济筑底阶段,房地产行业作为过往的经济支柱已经逐渐退居经济发展的二线行业,房地产泡沫也逐渐收缩,加之在获取不良资产包时有较低的折扣率,所以当前是房产抵押不良资产投资最有利的介入时期。投资者有机会获取价格低廉的房产抵押不良资产,其收购价格和账面价值之间有很大的折扣,一般可在3-5折左右,甚至更低。

而且,房产抵押不良资产有充足的抵押率,对债权的实现起到有效的保障作用。举例来说,如果房产抵押不良资产的抵押率为80%,就是说,该住房抵押贷款的额度只占抵押房产估价的80%。当借款人无力偿还贷款时,将抵押房产进行转售或者拍卖,即使由于房地产市场价格的波动及变现的时效性需求,变现所得也能较大程度覆盖贷款原值。

更何况,市场中优质的房产抵押不良资产多以一线或二线城市的核心地段住宅作为抵押物,其市场价值及变现能力均有一定的优势。

当然,资产管理人在获取该类不良资产包时,还是需要对抵押物进行专业的尽职调查。主要包括当前市场经济环境、抵押物现场状况、抵押物市场交易现状及价格信息、债务人及抵押物涉诉情况等,从而对不良资产包的投资价值做出预判。

以证券化增强不良资产的流动性

为了增强房产抵押不良资产的流动性,方便个人投资者对此类资产投资,证券发行机构通常会考虑采用不良资产证券化的形式,将不具备流动性的房产抵押不良资产进行一定的组合,使这组资产具有比较稳定的现金流。再经过提高信用,从而转换为在金融市场上流动的证券。

通常,证券发行规模会根据发起人自身的融资需求来确定,证券发行机构从发起人所有的房产抵押不良资产中选择适合不良资产证券化的项目,组成基础资产池。同时资产池中项目的选择要根据预计未来现金流来确定,并综合考虑项目的地域、行业及抵押担保等情况,在项目组合中实现一定的分散,有利于未来现金流的稳定性。

虽然,房产抵押不良资产不一定能产生可预期的现金流,但由于其具备一定的价值且可以交易变现,使其最终通过市场交易变现实现正收益,来保证证券本息偿还。

不良资产证券化具备较强的安全性

不良资产证券化对个人投资者来说,具备较强的安全性。一方面,房产抵押不良资产发起人将资产真实出售给证券发行机构后,对这些资产不具备任何形式的享有权和追索权,即使是发起人破产,证券化资产也不会被列入清算资产。资产池内现金流的享有权仍归投资人所有,投资人并不承担任何风险。这种安排能有效地将证券化后的不良资产与发起人的资产进行有效的风险隔离。

另一方面,房产抵押不良资产在证券化的过程中,通常会利用信用增级的方式来提升不良资产支持证券的安全性。常见的信用增级主要包括内部增级和外部增级两种方式。

内部增级的方式主要有超额抵押、设计优先级和劣后级结构。

超额抵押,即证券发行规模只占不良资产抵押物市场评估价值的一定比例,这使得抵押物在变现时获得的流动性足以覆盖证券投资人的本金和利息。

设计优先级和劣后级结构,主要是通过劣后级投资人承担较高的投资风险来保证优先级证券投资人的利益。

外部增级的方式主要是引入外部机构对证券进行信用担保,即在借款人无法正常还款的情况下,由外部担保机构对证券投资人进行还本付息。

以上的信用增级方式,可以使不良资产支持证券摆脱房产抵押不良资产发起人或原贷款抵押资产的资信,按照提供担保机构的信用等级来发行证券。这不仅能有效降低融资成本,也能使投资者的利益得到一定保证,所以,证券具备较强的投资吸引力。

再者,在不良资产证券化的过程中,资产管理人也扮演着重要的角色,其主要职责是收购和处置资产。优秀的资产管理人能通过专业的尽职调查发现隐含在资产中的各种风险,并能够对有投资价值的不良资产进行合理的估值,以较低的价格买入,再以较高的价格在市场行情恶化之前卖出。所以说,优秀的资产管理人对证券本身来说也是一种增信,有利于提高证券的评级。

总体来说,在经历了上一轮央行的持续降息之后,类固收产品的收益率水平相比降息之前有了较大幅度的下降。但即使是这种情况,不良资产投资凭借其得天独厚的天时、地利优势,逆经济周期而行,凭借其各方面的优势,在当前的类固收市场中异军突起,得到市场的普遍关注。

不良资产投资的优势,总结来说主要包括以下几个方面:

底层资产的低折扣受让,降低了处置难度,并对资产的保值增值提供了保障;

强大的担保措施,可以由拥有强大背景的第三方机构为产品提供信用担保;

严格的风控及监管措施,底层资产分别经历过银行信贷审核、四大AMC严格筛选、证券发行机构严格尽调,资产质量得到严格的把控;

较好的流动性安排,投资期限及收益分配方式可灵活安排;

较高的投资收益,一般投资收益可在8%-10%左右。

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